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齐东 13524603437
SAC编号：S0790522010002
投资要点
稳地产政策持续推进，需求端与去库存政策仍有加码空间
本周市场端新房成交同比下降、二手房成交稳健增长，政策端自总书记考察上海城市更新释放最强信号后，住建部召开城市更新座谈会，北京提出高质量推进城市更新，广州着力推进老旧住房自主更新、原拆原建，地方城市更新进度有望进一步加快。上半年房地产行业仍处销售弱修复+供给收缩的分化格局中，但政策端整体宽松，控增量、去库存的进程仍在加快，优质房企业绩端持续修复。我们认为，当前房地产政策仍处于持续落地和效果观察阶段，后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等政策仍有空间。若政策力度和落地节奏进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
政策端：住建部再提城市更新提质增效，广州着力推进原拆原建
本周政策聚焦民生改善与空间提质，一线城市则侧重街区品质提升与住房流通支持，共同推动城市发展从增量扩张向存量优化转型。自总书记考察上海“原拆原建”样本后，住建部强调从抓规划、抓项目、抓治理、抓安全四方面推动城市更新提质增效；北京强调高质量推进城市更新，将城市更新从“好房子”向“好街区”拓展；广州拟着力推进老旧住房自主更新、原拆原建，加大“卖旧买新”税收优惠，稳步加强对新引进人才、新就业大学生等群体的住房支持。
市场端：新房单周成交下降，二手房保持增长
销售端：2026年第30周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）154.7万平米，单周同比下降3.5%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）5500.6万平米，累计同比下降6.7%。2026年第30周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）160.8万平米，单周同比增长1.8%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）4987.8万平米，累计同比增长1.2%。
投资端：2026年第30周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1813.9万平方米，单周同比下降8%。2026年前30周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积61600.0万平方米，累计同比下降10%。全国100大中城市土地成交楼面价为1637.5元/平米，同比下降3%；土地成交总价190.3亿元，同比下降11%；平均溢价率（4周移动平均）为9.4%。
价格端：2026年第30周，冰山100指数为9812，周环比-0.10%，周同比-9.7%。
风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
正 文
1、住建部再提城市更新提质增效，广州着力推进原拆原建
中央政策：
住建部7月22日在上海召开“践行人民城市理念高质量推进城市更新工作”座谈会，部长倪虹主持，强调从抓规划、抓项目、抓治理、抓安全四方面推动城市更新提质增效。
地方政策：
（1）7月20日，北京全市半年工作会议召开。市委书记尹力主持会议并强调，高质量推进城市更新，推动“好房子”建设向“好街区”建设拓展，让群众身边有更多公共活动空间和配套服务设施，逐步实现环境宜居、生活方便、全龄友好。。
（2）7月21日，广州住建局公开征求《广州市住房发展“十五五”规划》意见，提出加大“卖旧买新”政策支持力度，落实相关税收优惠措施，并稳步推进对新引进人才、新就业大学生等家庭的住房支持。
2、销售端：新房单周成交下降，二手房稳健增长
2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降3.5%
根据房管局数据，2026年第30周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）154.7万平米，单周同比下降3.5%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）5500.6万平米，累计同比下降6.7%。
根据房管局数据，2026年第30周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）43.4万平米，单周同比增长12.7%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）1488.5万平米，累计同比下降1.6%。
2.2、15城二手房成交面积单周同比增长1.8%
根据房管局数据，2026年第30周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）160.8万平米，单周同比增长1.8%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）4987.8万平米，累计同比增长1.2%。
根据房管局数据，2026年第30周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）39.1万平米，单周同比增长4.9%；一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）1295.2万平米，累计同比增长1.2%。
3、投资端：100大中城市土地成交面积同比下降
2026年第30周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1813.9万平方米，单周同比下降8%。2026年前30周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积61600.0万平方米，累计同比下降10%。
2026年第30周，全国100大中城市土地成交楼面价为1637.5元/平米，同比下降3%；土地成交总价190.3亿元，同比下降11%；平均溢价率（4周移动平均）为9.4%。
7月中下旬，核心城市土拍次数有所增加，我们跟踪到北京、深圳、广州、杭州等核心城市均有土地成交：
（1）7月20日，广州白云区三元里涉宅用地出让，5家房企争抢，最终越秀以总价10.12亿元斩获地块，溢价率16.05%。
（2）7月21日，杭州4宗宅地出让，总建筑面积30.7万方，最终3宗地块溢价超30%成交，1宗底价成交，共收金39.84亿元，滨江斩获两宗地块。
（3）7月22日，北京大兴新城宅地出让，招商蛇口以总价7.2亿元底价摘得地块，成交楼面价20006元/平。
（4）7月24日，广州荔湾区白鹅潭宅地出让，地块位于沙涌地铁站西南，2家竞买人竞价10轮，最终保利发展6.09亿元斩获地块，溢价率17.32%。
（5）7月24日，深圳光明区光明街道宅地出让，4家房企竞价50轮，最终招商蛇口以15.05亿元斩获地块，溢价率18.88%。
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降
2026年第30周，冰山100指数为9812，周环比-0.10%，周同比-9.7%。
5、投资建议：维持行业“看好”评级
本周市场端新房、二手房成交同比均实现增长，政策端中央+地方双线发力，中央层面“十五五”消费规划定调房地产支持，总书记考察上海城市更新释放最强信号；地方端公积金便利化与购房补贴持续加码。我们认为，当前房地产政策仍处于持续落地和效果观察阶段，后续核心城市限制性政策优化、收购存量商品房和闲置土地、降低居民购房成本等措施仍有进一步加码空间。若政策力度和落地节奏进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。
推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
6、风险提示
市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
研究报告信息：
研究报告信息： ]article_adlist-->证券研究报告：《行业周报：住建部再提城市更新，广州着力推进原拆原建》
对外发布时间：2026年7月26日
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